主题：逾期交房违约金可以折抵物业管理费？

近期，北海逾期交房的楼盘越来越多。“聪明”的开发商一方面利用业主的无知，违反法律强制性规定，将未经验收合格的房屋交付给业主，另一方面利用业主多一事不如少一事、怕麻烦的心态，软硬兼施，逼使业主接受物业管理费（以下简称物业费）折抵逾期交房违约金（以下简称违约金）方案，以达到少付违约金之目的。

要解决违约金折抵物业费是否可行问题，首先我们要弄清开发商、业主和物业公司三者之间的法律关系。开发商与业主是买卖合同关系，业主支付购房款，开发商将房屋出让给业主并转移房屋产权给业主。开发商与物业公司是前期物业管理委托关系，开发商代替业主将前期物业管理委托给物业公司，这种委托关系一般一年一签，待业主委员会选择新的物业公司或委托关系期限届满后自动终止。业主与物业公司是物业服务关系，物业公司为业主提供物业服务，业主支付物业费。除了开发商与业主在《商品房买卖合同》中约定业主必须服从开发商选定的前期物业公司外，这三种法律关系是相互独立的，任何两方的约定对第三方无法律约束力。

开发商与业主就违约金折抵物业费一事，只对开发商与业主产生法律效力，不对物业公司产生法律效力。若前期物业公司被更换后，很难会将已经收取的物业费交给新物业公司，但新物业公司为业主提供了物业服务，业主必须支付物业费，如此业主将面临双重经济损失。
 

因此，对违约金折抵物业费一事，若逾期交房时间较短（2个月以内），违约金较少，从省事角度出发，业主可以考虑折抵物业费方案。若逾期交房时间较长，超过2个月，甚至更长，违约金数额较大，建议业主不同意折抵物业费方案，直接收取违约金，法律风险较小，较为稳妥。比如一套90平方米左右的房屋，总房价约为45万左右，日违约金约为45元（万分之一），逾期交房60天，违约金为2700元，年物业费约为1296元（1.2元每平方米），折抵物业费，时间短，风险小，可行；若逾期交房180天，违约金为9900元，折抵物业费，需要7年多，时间较长，风险大，不可行。

总得来说，还是倾向于建议业主直接收取开发商的违约金，然后再支付物业公司物业费，这样可以有效地避免更换物业公司后新物业公司不认帐的事情发生。 

还是直接拿现金比较现实

感觉就是无商不奸呀

奸商呀呀呀呀

抵物业费真的是不好

要是遇到这种情况就直接拿钱，少说废话